KRYZYS MIESZKANIOWY. PROPOZYCJE ROZWIĄZAŃ

Jako Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze mamy kilka propozycji, które pomogą w walce z kryzysem mieszkaniowym w Polsce. Opierają się one na zasadzie mówiącej o tym, że mieszkania służą do mieszkania, jak sama nazwa wskazuje, a nie do zarabiania pieniędzy lub spekulacji. Głównym celem naszej propozycji jest zwiększenie liczby dostępnych mieszkań na sprzedaż i wynajem oraz tym samym obniżenie ich cen.

1. Budowa nowych mieszkań na przystępny cenowo wynajem.

Jak wcześniej wskazaliśmy, tzw. luka mieszkaniowa w Polsce może wynosić nawet 2 miliony mieszkań – tyle lokali brakuje, żeby Polki i Polacy mogli mieszkać w godnych warunkach. Wiele nowych mieszkań budowanych przez deweloperów, szczególnie w większych miastach bądź w obszarach atrakcyjnych turystycznie, pozostaje poza zasięgiem większości mieszkańców.

Najbardziej poszkodowane są takie grupy zawodowe jak nauczyciele czy pielęgniarki, których wynagrodzenie nie pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w większych ośrodkach miejskich. Dlatego uważamy, że państwo oraz samorządy powinny rozpocząć najambitniejszy program budowy mieszkań od lat – liczba mieszkań społecznych budowanych przez państwo i samorządy musi się wielokrotnie zwiększyć. W ten sposób będzie można załagodzić najcięższe przejawy kryzysu mieszkaniowego, a w dłuższej perspektywie większa dostępność lokali w zasobie publicznym przyczyni się do spowolnienia wzrostów cen kupna i najmu na rynku prywatnym (deweloperzy i inwestorzy prywatni będą musieli bowiem zacząć konkurować z ofertą mieszkań społecznych.

2. Likwidacja kryterium metrażowego przy ubieganiu się o mieszkania socjalne i komunalne.

W wielu polskich miejscowościach osoby chcące ubiegać się o mieszkania z zasobów gminy poza spełnieniem kryterium dochodowego muszą też spełnić kryteria dotyczące metrażu, w jakim aktualnie mieszkają. Często kryteria te są ustawione w sposób arbitralny i uwłaczający wręcz godności mieszkańców – na przykład w Warszawie sześcioosobowa rodzina mieszkająca na 39 metrach kwadratowych według władz miasta ma wystarczająco dobrą sytuację mieszkaniową i nie dostanie mieszkania socjalnego bądź komunalnego. Przez to kryterium wiele mieszkań w zasobie miasta nie jest przydzielanych ludziom, którzy ich potrzebują, bo mimo niskich zarobków nie spełniają wymogu powierzchni. Likwidacja tego kryterium ułatwi ubieganie się najuboższym mieszkańcom o przydzielenie mieszkania z zasobów gmin.

3. Oddawanie części mieszkań deweloperskich miastom.

Naszym zdaniem konieczne są zdecydowane (a jednocześnie stosowane w innych europejskich krajach) rozwiązania wymuszające na deweloperach zapewnianie wkładu w politykę mieszkaniową – wprowadzenie ustawy przewidującej, że określony odsetek mieszkań oddawanych w dużych inwestycjach (powyżej 50 mieszkań) byłby oddawany do dyspozycji zarządu miasta albo TBS. Cena obowiązkowego wykupu mieszkań od deweloperów powinna być ustalona w oparciu o koszty budowy, powiększone o ustawowo określone odszkodowanie.

Gdyby tylko 2% mieszkań oddanych do użytkowania w Warszawie przez deweloperów w latach 2007-2022 wykupiono w oparciu o taki mechanizm, Warszawa byłaby bogatsza o prawie 5 tys. lokali należących do zasobu miasta, a w całej Polsce byłoby to prawie 30 tys. nowych mieszkań na wynajem! Dla porównania, w całej Warszawie jest nieco ponad 81 tys. mieszkań komunalnych i socjalnych w zasobie miasta.

4. Ograniczenia krótkoterminowego najmu mieszkań.

Miejsce turystów jest w hotelach, hostelach lub pensjonatach, a nie w mieszkaniach wynajmowanych krótkoterminowo na AirBnB. Krótkoterminowy najem mieszkań przynosi zyski nielicznym właścicielom mieszkań, a tracą na tym sąsiedzi, którzy muszą znosić hałasy z imprez w takich lokalach oraz miejska tkanka. Zmniejsza to też pulę mieszkań dostępnych na wynajem w danej miejscowości i podnosi ceny. My widzimy trzy opcje rozwiązania tego problemu, które powinny być możliwe do realizacji przez rady gminy w drodze uchwały.

A. Ograniczenie dotyczące dni w roku, kiedy można wynajmować takie mieszkania (np. 30 lub 60 dni). Dzięki temu w miastach popularnych wśród studentów i turystów, jak Gdańsk czy Kraków w wakacje można by wynajmować mieszkania turystom, a w trakcie roku akademickiego studentom. Takie rozwiązanie dałoby również opcję podnajmowania mieszkań osobom, które na dłuższy czas opuszczają swoje cztery kąty.

B. Maksymalna liczba mieszkań w gminie, którą można wynajmować turystom. Liczba pozwoleń byłaby ustalana przez radę gminy. Można to również powiązać z licytacją lub sprzedażą pozwoleń tak, aby gminy na tym zarabiały.

C. Możliwość odgórnego wprowadzenia zakazu najmu krótkoterminowego. Powyższe rozwiązania mogłyby stosowane również na częściach obszaru gminy.

5. Ograniczenia podwyżek czynszów w wynajmowanych mieszkaniach

Osoby, które wynajmują mieszkania również zasługują na stabilną sytuację mieszkaniową. W obecnej sytuacji prawnej próba zatrzymania podwyżki czynszu jest skomplikowana i może wymagać pójścia do sądu. Naszym zdaniem powinniśmy wprowadzić w ustawie o ochronie praw lokatorów czasowe ograniczenie możliwości podwyższania czynszów z tytułu najmu lokali mieszkalnych do dopuszczalnej jednokrotnie w ciągu roku waloryzacji inflacyjnej. Jednocześnie postanowienia ustawy powinny dotyczyć również wynajmu okazjonalnego.

6. Podatek katastralny

Jednym ze skuteczniejszych rozwiązań mających na celu ograniczenie opłacalności spekulacyjnego lokowania kapitału w nieruchomości jest wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości. Nasza propozycja podatku katastralnego objęłaby nie tylko mieszkania, ale też grunty i powierzchnie komercyjne. Przyhamuje to wzrost cen nieruchomości oraz urealni ich wartość, a także zwiększy płynność na rynku nieruchomości, bo np. mieszkania przynoszące straty będą wracały na rynek. Podatek ten funkcjonuje u większości naszych sąsiadów z UE.

Naszym zdaniem podatek katastralny powinien być progresywny dlaosób fizycznych oraz liniowy dla osób prawnych. Osoby zamieszkujące lokal powinny mieć do 100% ulgi. W ten sposób chronimy zwykłych ludzi, którzy na rynku nie spekulują, a przede wszystkim osoby mniej zamożne (np. emerytów), którzy często mieszkają w stosunkowo dużych mieszkaniach w centrach miast. Zmuszanie, poprzez presję ekonomiczną starszych ludzi do opuszczania mieszkań, w których spędzili niekiedy cale swoje życie jest czymś, czego należy zdecydowanie unikać.

Przeciwnicy podatku katastralnego próbują tłumaczyć, że właściciele nieruchomości przerzuciliby podatek katastralny na swoich najemców. Jest to fałszywa i bezpodstawna teza: to właśnie obecna słaba dostępność lokali winduje ceny, a nie odwrotnie. Ponadto, dochody z najmu już teraz podlegają opodatkowaniu 8,5% lub 12,5% w zależności od tego jakieprzychody z tytułu najmu osiąga podatnik w skali roku. Niestety wiele osób nie zgłasza swoich dochodów z tytułu najmu urzędowi skarbowemu.

W sytuacji, w której podatek katastralny będzie podatkiem powszechnym, właściciele mieszkań będą mieli silny impuls do zgłaszania swoich umów najmu, ponieważ obniżą im podatek należny w ramach PIT. Wprowadzenie podatku katastralnego eliminuje więc dwie patologie rynku najmurównocześnie: puste niewynajęte mieszkania oraz tzw. szarą strefę (mieszkania wynajmowane, ale niezgłoszone do urzędu skarbowego). Narzędzie to stanowiłoby również wartościowy element polityki przestrzennej. Miejscowości mogłyby czerpać korzyść majątkową z podniesienia wartości nieruchomości przez budowę infrastruktury w okolicy.

7. Podatek od flipperów

Udręką dla osób kupujących mieszkanie są tzw. flipperzy. Kupują oni
mieszkania w niskiej cenie i sprzedają je potem drogo, zatrzymując zysk dla siebie. Jest to więc spekulacja w czystej postaci. Działalność flipperów nie została do tej pory dokładnie zbadana przez ekonomistów, w związku z czym nie znamy jej skali, ale szybkie obracanie nieruchomościami bez wątpienia przyspiesza procesy rynkowe skutkujące podwyżkami cen mieszkań. Rozwiązaniem tego problemu jest uzależnienie wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych od czasu posiadanianieruchomości, aby spekulacja przestała być opłacalna.

8. Podatek od pustostanów

Podatek ten często spotykany jest w rozwiniętych państwach zachodnich, np. w Korei, Kanadzie, Wielkiej Brytanii czy Australii, ale nie tylko –takie rozwiązania funkcjonują także w Kolumbii czy na Filipinach. Takie podatki nie są wprowadzane jednolicie na poziomie centralnym, tylko tworzone przede wszystkim przez jednostki samorządu terytorialnego – gminy, miasta czy prowincje, na terenie których występuje problem z pustostanami. Chociaż warto podkreślić, że coraz częściej pojawiają się propozycje ogólnokrajowych podatków od pustostanów.

Według danych z ostatniego spisu powszechnego, w Polsce 11,7% wszystkich mieszkań (czyli około 1,8 mln lokali) stanowią pustostany. W Warszawie jest to prawie 20% mieszkań (około 207 tys. lokali). Nawet jeżeli te liczby są zawyżone ze względu na ich zbieranie w środku pandemii COVID-19, to dane z wcześniejszych spisów powszechnych pokazują, że pustostanów jest w Polsce mnóstwo i nie jesteśmy nawet blisko wartości występującym na zrównoważonym rynku mieszkaniowym (ok. 5%).

Taki podatek zwiększyłby podaż przede wszystkim na rynku najmu, przyczyniając się do spadku lub zatrzymania wzrostów cen poprzez zwiększenie podaży dzięki uwolnieniu pustych mieszkań na rynek.Poprawiłby także sytuację wielu mniejszych ośrodków, które generalnie mają mniej mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców niż duże miasta, a często brakuje w nich mieszkań na wynajem.

W Polsce ustawodawca powinien zezwolić samorządom na nakładanie takiego podatku, wprowadzając stałą stawkę (lub widełki) dla terytorium całego kraju oraz standaryzując kryteria uznawania danej nieruchomości za pustostan. Proponujemy, żeby konstrukcję podatku oprzeć o istniejący już podatek od nieruchomości i przyjąć, że podatek od pustostanów miałby w pewnym sensie charakter progresywny, tj. jego wysokość byłaby uzależniona od tego, jak długo dany lokal mieszkalny pozostaje niezamieszkały.

Kryteria te muszą być dość restrykcyjne i uniemożliwiać omijanie przepisów. Wprowadzając opodatkowanie pustostanów, ustawodawca powinien działać racjonalnie, tj. przewidzieć wyłączenia m.in. dla nieruchomości, które ze względu na stan techniczny nie nadają się do zamieszkania. Dodatkowo ustawodawca powinien zapewnić odpowiedni system kontroli podatników poprzez przykładowo obowiązek corocznego składania do jednostek samorządu terytorialnego oświadczenia o tym, czy nieruchomość jest zamieszkana czy też nie. Prawdziwość oświadczenia powinna podlegać weryfikacji przez jednostki samorządu terytorialnego we współpracy z dostawcami wody, ogrzewania czy energii elektrycznej.

Ponadto ustawodawca powinien w prawidłowy sposób zdefiniować nieruchomość niezamieszkałą na potrzeby podatku.

• dziękuję Janowi Mencwelowi za zgodę na publikację raportu stowarzyszenia Miasto Jest Nasze na twojepanstwo.pl